Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Como Calcular e Pagar Menos IR
Ganho de capital: 15% sobre o lucro na venda de imóvel. Saiba como calcular, quais despesas deduzir, as 3 isenções legais e quando médico PJ paga menos pela empresa.
Em resumo: O ganho de capital na venda de imóvel é tributado em 15% sobre o lucro. Três isenções legais podem zerar o imposto: único imóvel vendido por até R$440 mil, reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias, ou imóvel adquirido antes de 1996. O pagamento é feito via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Este guia explica a fórmula exata de cálculo, quais despesas são dedutíveis, como aplicar as três isenções e, para médicos e profissionais com PJ, quando vender pela empresa pode reduzir significativamente a carga tributária.
O Que é Ganho de Capital e Como É Calculado
O ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem — no caso de imóveis, a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição. A Receita Federal tributa esse ganho de forma separada do imposto de renda anual, com recolhimento via DARF no mês seguinte à transação.
A fórmula básica:
Ganho de Capital = Valor de Venda − Custo de Aquisição − Despesas Dedutíveis
Cada componente tem regras específicas:
Valor de venda é o preço efetivamente recebido pela alienação. Inclui todos os valores recebidos, mesmo que parcelados. Se a venda for a prazo, o ganho é apurado na proporção de cada parcela recebida.
Custo de aquisição é o valor pelo qual o imóvel foi registrado na declaração de IR — geralmente o preço pago na compra. Importante: imóveis adquiridos antes de 1988 podem ter o custo atualizado pela tabela de fatores de redução do Programa GCAP.
Despesas dedutíveis reduzem a base de cálculo. O Programa GCAP 2026, disponível no site da Receita Federal, é a ferramenta oficial para apuração — e aceita diversas categorias de despesas que muitos contribuintes desconhecem.
Quando o resultado é positivo (lucro), há ganho de capital tributável. Quando é negativo (venda por valor menor que o custo), há perda de capital — não tributada, mas que deve ser declarada.
Alíquotas de IR sobre Ganho de Capital em 2026
Desde a Lei 13.259/2016, o Brasil adota alíquotas progressivas para tributação do ganho de capital em alienações de bens. A tabela abaixo mostra as faixas vigentes em 2026:
| Faixa de Ganho de Capital | Alíquota de IR |
|---|---|
| Até R$5.000.000,00 | 15% |
| De R$5.000.000,01 a R$10.000.000,00 | 17,5% |
| De R$10.000.000,01 a R$30.000.000,00 | 20% |
| Acima de R$30.000.000,00 | 22,5% |
Na prática, a alíquota é aplicada de forma progressiva: os primeiros R$5 milhões de lucro pagam 15%, o excedente até R$10 milhões paga 17,5%, e assim sucessivamente. A maioria das transações imobiliárias residenciais se enquadra integralmente na alíquota de 15%.
Prazos e forma de pagamento:
O DARF deve ser pago com código 4600 até o último dia útil do mês seguinte à venda. O atraso gera:
- Multa de 0,33% ao dia (limitada a 20%)
- Juros pela taxa SELIC acumulada desde o vencimento
Após o pagamento do DARF, a venda deve ser declarada na DIRPF (Declaração de IR Pessoa Física) do exercício seguinte, na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis" (se isento) ou "Ganhos de Capital" (se tributado).
Quais Despesas Podem Ser Deduzidas do Ganho de Capital
Esta é a área onde a maioria dos contribuintes deixa dinheiro na mesa — ou, pior, paga imposto sobre base inflada por não conhecer as deduções permitidas. A IN RFB 599/2005 e as instruções do Programa GCAP estabelecem as categorias dedutíveis.
Despesas que reduzem o custo de aquisição (aumentam o custo, reduzem o ganho):
| Despesa | Requisito |
|---|---|
| Reformas e benfeitorias | Nota fiscal ou recibo com CPF/CNPJ do prestador |
| ITBI (Imposto de Transmissão) pago na compra | Comprovante de pagamento |
| Escritura e registro | Recibo do cartório |
| Honorários de despachante e assessoria jurídica (na compra) | Nota fiscal |
| Juros e correção monetária amortizados (financiamento) | Demonstrativo do banco |
| ITCMD pago na herança ou doação | Documento de recolhimento |
Despesas que reduzem o valor de venda:
| Despesa | Requisito |
|---|---|
| Comissão de corretagem (quando paga pelo vendedor) | Nota fiscal ou recibo |
| Honorários de advogado na negociação | Nota fiscal |
Atenção crítica sobre reformas: apenas reformas documentadas com nota fiscal são aceitas. Obras pagas informalmente, mesmo que realizadas, não podem ser deduzidas. A Receita pode solicitar as notas durante fiscalização — guarde toda documentação por pelo menos 5 anos após a venda.
O impacto prático das deduções:
Um imóvel comprado por R$500.000 com R$80.000 em reformas documentadas, R$15.000 de ITBI, R$8.000 de escritura e R$12.000 de corretagem na venda tem custo efetivo de R$603.000 — não R$500.000. Numa venda por R$900.000, a diferença é substancial:
- Sem deduções: ganho de R$400.000 → IR de R$60.000
- Com deduções: ganho de R$297.000 → IR de R$44.550
- Economia: R$15.450 apenas usando deduções já previstas na lei
Isenções de IR na Venda de Imóvel — 3 Casos Legais
Existem três situações em que a venda de imóvel é total ou parcialmente isenta de IR sobre o ganho de capital. Conhecer e planejar essas isenções pode zerar o imposto de forma completamente legal.
Isenção 1 — Único Imóvel até R$440.000
Regra: A venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$440.000 é isenta de IR, desde que o vendedor não tenha realizado nenhuma outra venda de imóvel nos 5 anos anteriores.
Passo a passo para aplicar:
- Confirme que é o único imóvel que você possui
- Verifique que o valor de venda não ultrapassa R$440.000
- Confirme que não houve outra venda de imóvel nos últimos 60 meses
- No Programa GCAP 2026, selecione o tipo de operação como "Alienação de imóvel único"
- Declare na DIRPF na ficha "Rendimentos Isentos — Alienação de Imóvel Único"
Atenção: O limite de R$440.000 é sobre o valor de venda, não sobre o ganho. Se você vender por R$441.000, perde a isenção integral — e paga 15% sobre todo o ganho.
Isenção 2 — Reinvestimento em 180 Dias
Regra: O valor total obtido na venda de imóvel residencial pode ser reinvestido na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, com isenção proporcional. Se reinvestir 100% do valor, a isenção é total. Se reinvestir 50%, a isenção é sobre 50% do ganho.
Passo a passo para aplicar:
- Venda o imóvel e calcule o ganho de capital (mesmo que temporariamente tributável)
- Utilize o valor integral da venda para adquirir novo imóvel residencial no prazo de 180 dias
- Guarde todos os documentos da nova aquisição (escritura, ITBI, contrato)
- Na DIRPF do exercício da venda, declare o ganho como isento indicando o reinvestimento
- O descumprimento do prazo ou do valor total implica tributação retroativa com multa e juros
Detalhe importante: Esta isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.
Isenção 3 — Redutores para Imóveis Adquiridos antes de 1996
Regra: Imóveis adquiridos antes de 1988 têm redução de 100% no ganho de capital — ou seja, isenção total, independentemente do valor. Para imóveis adquiridos entre 1988 e 1995, existe redutor progressivo calculado pelo Programa GCAP.
| Ano de aquisição | Redução sobre o ganho |
|---|---|
| Antes de 1988 | 100% (isento) |
| 1988 | 95% |
| 1989 | 90% |
| 1990 | 85% |
| 1991 | 80% |
| 1992 | 75% |
| 1993 | 70% |
| 1994 | 65% |
| 1995 | 60% |
| 1996 em diante | Sem redutor |
Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, o Programa GCAP aplica automaticamente o fator de redução ao inserir a data de aquisição. Imóveis adquiridos antes de 1969 têm isenção total pelo prazo de posse (mais de 35 anos).
Calculadora de Ganho de Capital — Simule Sua Situação
Exemplo prático completo para ilustrar o cálculo com todas as deduções:
Cenário: Imóvel residencial adquirido em março de 2010 por R$500.000, vendido em janeiro de 2026 por R$900.000.
Despesas documentadas:
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço de aquisição (2010) | R$500.000 |
| Reformas documentadas (2018-2022) | R$65.000 |
| ITBI pago na compra | R$12.000 |
| Escritura e registro na compra | R$6.000 |
| Juros amortizados do financiamento | R$28.000 |
| Custo total de aquisição | R$611.000 |
Apuração do ganho:
| Componente | Valor |
|---|---|
| Valor de venda | R$900.000 |
| (-) Corretagem (6% paga pelo vendedor) | -R$54.000 |
| Valor líquido de venda | R$846.000 |
| (-) Custo total de aquisição | -R$611.000 |
| Ganho de capital | R$235.000 |
Cálculo do IR:
- Ganho de capital: R$235.000
- Alíquota aplicável (até R$5M): 15%
- IR devido: R$35.250
- Prazo para DARF: até o último dia útil de fevereiro/2026 (mês seguinte à venda em janeiro)
Comparação — sem otimização fiscal:
Se o contribuinte não tivesse incluído as deduções (reformas, ITBI, escritura, juros e corretagem), o ganho seria calculado sobre R$900.000 − R$500.000 = R$400.000, gerando IR de R$60.000. A diferença de R$24.750 é dinheiro que pertence ao contribuinte — não à Receita.
Verificação de isenção: No exemplo acima, o imóvel foi adquirido em 2010, portanto não há redutor pré-1996. O valor de venda de R$900.000 ultrapassa o limite de R$440.000, descartando a isenção de único imóvel. A isenção por reinvestimento seria aplicável se o vendedor usar os R$846.000 líquidos para comprar outro imóvel residencial em 180 dias.
Médico PJ: Pode Vender Imóvel pela Empresa e Pagar Menos?
Esta é uma das perguntas mais frequentes de médicos e profissionais liberais com Pessoa Jurídica: vender o consultório ou um imóvel de investimento pela empresa reduz o imposto?
A resposta depende do regime tributário da PJ e do tipo de imóvel. A análise a seguir foca no Lucro Presumido, regime mais comum entre médicos PJ.
Tributação pela PJ no Lucro Presumido:
Na venda de imóvel pela PJ no Lucro Presumido, incide o seguinte sobre a receita bruta da venda:
| Tributo | Alíquota |
|---|---|
| IRPJ (sobre 8% da receita) | 15% → efetivo: 1,2% |
| CSLL (sobre 12% da receita) | 9% → efetivo: 1,08% |
| PIS | 0,65% |
| COFINS | 3,0% |
| Carga total sobre receita | ~5,93% |
Com adicional de IRPJ (10% sobre lucro presumido acima de R$60K/trimestre), a carga pode chegar a ~6,73% sobre a receita de venda.
Comparativo PF vs PJ:
| Critério | Venda PF (GCAP) | Venda pela PJ (Lucro Presumido) |
|---|---|---|
| Base de cálculo | Lucro (ganho de capital) | Receita bruta (valor de venda) |
| Alíquota efetiva | 15% sobre o ganho | ~6,73% sobre a receita |
| Isenções | Até 3 (único imóvel, reinvestimento, pré-1996) | Não se aplicam |
| DARF/recolhimento | Mês seguinte à venda | Mensal (DARF unificado PJ) |
| Distribuição dos lucros | N/A | Isenta para sócios |
Exemplo comparativo — consultório vendido por R$800.000, custo de aquisição R$500.000:
| Cenário | Cálculo | IR/Tributos |
|---|---|---|
| Venda como PF | 15% × R$300.000 (ganho) | R$45.000 |
| Venda pela PJ (Lucro Presumido) | 6,73% × R$800.000 (receita) | R$53.840 |
Neste exemplo, a venda como PF é mais vantajosa. Mas o resultado muda quando:
-
O ganho é muito alto: Se o imóvel custou R$200.000 e é vendido por R$800.000 (ganho de R$600.000), o GCAP gera IR de R$90.000. Pela PJ, seriam R$53.840. Economia de R$36.160 pela PJ.
-
O imóvel foi adquirido pela própria PJ: Imóvel que já está no balanço da empresa não pode ser "transferido" para a PF sem tributação prévia — a venda ocorre necessariamente pela PJ.
-
A PJ está no Simples Nacional: A tributação na venda de imóvel pelo Simples não é pelo regime do Simples — segue as regras do Lucro Presumido para ganho de capital. Exige análise específica.
Conclusão: Não existe resposta universal. A decisão requer simulação caso a caso, comparando o ganho real (custo × valor de venda) na PF versus a receita bruta tributada na PJ. Consulte nosso artigo sobre planejamento tributário para médicos PJ para entender as diferenças de tributação entre regimes.
Para médicos que já utilizam holding familiar como estrutura patrimonial, a venda de imóveis pela holding pode ter vantagens adicionais, especialmente no planejamento sucessório.
Erros Mais Comuns ao Declarar Ganho de Capital
-
Não usar o Programa GCAP da Receita Federal. Muitos contribuintes tentam calcular manualmente e cometem erros nos fatores de redução e nas alíquotas progressivas. O Programa GCAP 2026 (disponível em receita.fazenda.gov.br) é gratuito, aplica os redutores automaticamente e gera o DARF com código correto.
-
Não deduzir as reformas por falta de notas fiscais. Benfeitorias sem documentação fiscal simplesmente não existem para a Receita Federal. O hábito de guardar toda nota de reforma deve começar no momento da compra do imóvel — não na hora da venda.
-
Confundir o prazo de pagamento com o prazo da declaração anual. O DARF do ganho de capital vence no mês seguinte à venda. A DIRPF anual é apenas o registro — e não substitui o DARF. Quem não paga o DARF no prazo incorre em multa e juros independentemente de declarar corretamente na DIRPF.
-
Ignorar o limite de R$440.000 na isenção de único imóvel. A isenção é sobre o valor de venda, não sobre o ganho. Vender por R$441.000 perde toda a isenção — e em alguns casos vale a pena negociar para fechar abaixo do limite.
-
Calcular o ganho sem incluir o custo de aquisição atualizado. ITBI, escritura, corretagem na compra e juros amortizados de financiamento somam ao custo de aquisição. Muitos contribuintes informam apenas o preço pago, sem essas adições legítimas.
-
Tentar aplicar isenção de reinvestimento mais de uma vez em 5 anos. A isenção por reinvestimento em 180 dias tem carência de 5 anos entre usos. Usá-la duas vezes no mesmo período configura infração — e a Receita cruza os dados das matrículas dos imóveis.
Perguntas Frequentes
Quanto de imposto pago na venda de um imóvel?
A alíquota padrão é de 15% sobre o lucro (ganho de capital). O lucro é calculado como valor de venda menos custo de aquisição menos despesas dedutíveis. Para lucros acima de R$5 milhões, a alíquota sobe progressivamente: 17,5% (R$5M–R$10M), 20% (R$10M–R$30M) e 22,5% (acima de R$30M).
Posso vender imóvel sem pagar IR?
Sim, em três casos previstos em lei: (1) único imóvel vendido por valor até R$440.000, sem outra venda imobiliária nos últimos 5 anos; (2) reinvestimento integral do valor de venda em outro imóvel residencial no prazo de 180 dias; (3) imóvel adquirido antes de 1969 — isenção total pelo prazo de posse, ou antes de 1988, com redutor de 100%.
Quando devo pagar o DARF do ganho de capital?
O DARF deve ser pago com o código 4600 até o último dia útil do mês seguinte à venda. Exemplo: venda realizada em março → DARF vence no último dia útil de abril. O atraso gera multa de 0,33% ao dia (máximo de 20%) mais juros pela taxa SELIC acumulada.
Reforma que eu fiz no imóvel deduz do ganho de capital?
Sim, mas somente reformas documentadas com nota fiscal ou recibo com identificação do prestador (CPF ou CNPJ). O valor é somado ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável. Obras pagas informalmente não têm respaldo fiscal e não são aceitas pela Receita Federal em caso de malha fina.
Médico que vende consultório pela PJ paga menos imposto?
Depende do tamanho do ganho. No Lucro Presumido, a PJ paga aproximadamente 6,73% sobre a receita bruta de venda. A PF paga 15% sobre o ganho de capital. Quando o ganho é pequeno (custo de aquisição alto em relação ao preço de venda), a PF costuma ser mais eficiente. Quando o ganho é grande, a PJ pode ser vantajosa. A simulação caso a caso com contador é indispensável.
Conclusão
O ganho de capital na venda de imóvel é um imposto perfeitamente planejável — diferente do IR sobre salário, que incide de forma automática. O contribuinte que conhece as deduções permitidas, aplica as isenções corretas e escolhe o momento certo da venda pode economizar dezenas de milhares de reais de forma completamente legal.
Os três pilares do planejamento eficiente são: (1) documentar todas as despesas desde a compra (reformas, ITBI, escritura, juros), não na hora de vender; (2) avaliar se alguma das três isenções se aplica ao caso — especialmente o reinvestimento em 180 dias, que muitos desconhecem; (3) para profissionais com PJ, simular a venda em ambas as estruturas antes de assinar qualquer contrato.
Para quem está construindo um patrimônio imobiliário de forma estruturada, entender a tributação não é burocracia — é parte essencial da estratégia de retorno. Um imóvel que gera R$300.000 de ganho pode gerar R$255.000 líquidos (após 15% de IR) ou R$300.000 líquidos (com isenção de reinvestimento). A diferença de R$45.000 é capital disponível para o próximo investimento.
Se você quer entender como estruturar uma estratégia de construção patrimonial com imóveis que considera a tributação desde o início, incluindo o uso estratégico de holding familiar e investimento imobiliário com alavancagem, assista à aula gratuita sobre patrimônio.
Sobre o autor: Ricardo Melo é fundador e CEO da Credco, boutique de construção patrimonial que já alavancou mais de R$250 milhões em patrimônio para mais de 500 profissionais de alta renda. Especialista em alavancagem patrimonial, planejamento tributário e investimento imobiliário.
Disclaimer: Este conteúdo tem caráter educacional e não constitui assessoria tributária ou jurídica individualizada. Decisões sobre venda de imóveis e tributação devem considerar sua situação específica. Consulte um contador ou advogado tributarista qualificado.
Fontes e referências:
- Receita Federal do Brasil — Programa GCAP 2026 e instruções de preenchimento: https://www.receita.fazenda.gov.br
- Lei 13.259/2016 — Alíquotas progressivas de ganho de capital: https://www.planalto.gov.br
- Instrução Normativa RFB 599/2005 — Ganho de capital na alienação de bens: https://normas.receita.fazenda.gov.br
- Lei 11.196/2005 (art. 39) — Isenção por reinvestimento em imóvel residencial
- Lei 7.713/1988 e alterações — Tributação de ganho de capital pessoa física
Aviso legal: Este artigo tem finalidade exclusivamente educacional e informativa. Não constitui recomendação individualizada de investimento ou assessoria tributária. A legislação tributária pode sofrer alterações. Sempre consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões sobre alienação de imóveis e recolhimento de impostos.
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